Jenis Pajak Penjualan Rumah, Rumus dan Cara Hitungnya

Dalam proses transaksi jual beli rumah, pajak penjualan rumah adalah salah satu komponen yang tak boleh dilewatkan. Ini sangat penting karena pajak rumah akan sangat berpengaruh terhadap nominal yang akan dibayar oleh pembeli. Tak hanya satu jenis, berikut adalah jenis-jenis pajak rumah yang harus diketahui sebelum membeli rumah.

Jenis-jenis pajak penjualan rumah

Pajak rumah adalah biaya yang dibayar oleh pembeli ketika ingin melakukan transaksi pembelian rumah atau properti. Tujuan adanya pajak rumah adalah untuk melindungi masyarakat yang memiliki penghasilan rendah. 

1. NJOP 

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan besaran sebuah biaya yang sudah ditetapkan langsung oleh negara. Dalam pajak, NJOP memiliki peran sebagai dasar penggunaan pajak PBB.

Itu artinya apabila semakin tinggi NJOP maka semakin tinggi juga PBB yang wajib dibayar. Untuk besaran nilai nominal pembayaran NJOP bisa dilihat langsung melalui berkas pembayaran PBB. 

Penentuan pembayaran NJOP ini tentunya ditentukan dari luas dan zona bangunan yang dimiliki. Karena NJOP berisi pajak terkait tinggi harga rumah yang bisa dijual kembali di atas NJOP. Jadinya memahami NJOP dengan baik dan benar akan membantu Anda dalam melakukan penawaran agar sesuai dengan perhitungan.

Cara menghitung:

NJOP = (luas bangunan × NJOP bangunan per meter) + (luas tanah × NJOP tanah per meter)

Atau bisa juga:

NJOP PBB = NJOP – NJOPTKP

2. NJKP

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan hitungan pajak penjualan rumah yang dihitung dari besaran nilai objek, dan akan dimasukkan ke dalam hitungan hutang pajak. Nilai NJKP berasal dari nilai NJOP yang dikurangkan dengan NJOPTKP yang merupakan bagian dari NJOP juga.

Sesuai dengan aturan pemerintah melalui KMK dengan nomor 201/KMK.04/200 yang menetapkan jika besaran NJKP adalah:

• Objek kehutanan sebanyak 40 persen
• Objek pertambangan sebanyak 40 persen
• Objek perkebunan sebanyak 40 persen

Cara menghitung: 

NJKP = 20% × NJOP PBB / NJKL = 40% × NJOP

3. NPOP

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) merupakan sebuah besaran nilai yang didapat dari hak bangunan. Untuk hitungan NPOP disesuaikan dengan perhitungan BPHTB, sehingga NPOP dibayar sesuai dengan jumlah yang sudah disepakati dan disetujui oleh kedua belah pihak. Yakni antar penjual dan pembeli dari bangunan itu sendiri.

Cara menghitung:

Kena pajak NPOP = NPOP – NPOPTKP

Cara menghitung pajak jual rumah

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak penghasilan (PPh) merupakan pajak jual rumah yang harus ditanggung oleh penjual rumah itu sendiri. Sesuai dengan aturan pemerintah yang sudah ditetapkan dengan nomor 34 tahun 2016 tentang tarif final PPh sebesar 2.5%.

Untuk waktu pembayaran PPh ini harus dibayarkan oleh penjual tepat sebelum akta jual beli terbit. Dan untuk nominalnya, sesuai dengan yang sudah disepakati oleh penjual dan pembeli. 

Rumus menghitung PPh:

PPh = 2.5% × harga dari jual bangunan dan tanah

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak bumi dan bangunan adalah jenis rincian pajak penjualan rumah yang ditentukan langsung dari objek yang dijual. PBB ini bisa juga diartikan sebagai jenis pajak yang bersifat material karena nominal biaya pajak disesuaikan dari bangunan atau tanah yang akan dijual.

Dalam sistem penghitungan, pajak bumi dan bangunan menjadi jenis pajak transaksi jual beli rumah yang rumit. Ini disebabkan karena ada banyak komponen yang dihitung nantinya.

Untuk besaran nominal PBB ialah sebesar 0,5%, atau setara dengan 20% dengan NJOP. Dan PBB dibayar langsung oleh penjual setiap sekali dalam setahun.

3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Pajak pertambahan nilai merupakan jenis pajak yang bernilai 10% setiap harga transaksi. Untuk pajak jenis ini akan selalu dikenakan setiap proses penjualan rumah berlangsung.

Berbeda dengan pajak lainnya, pajak pertambahan nilai akan dibayar oleh pembeli secara langsung. Jika melakukan pembelian secara seorangan, maka PPN akan langsung dimasukkan ke dalam mas negara. Tetapi, apabila Anda membeli sebuah rumah atau bangunan melalui agen, maka dana pajak penjualan rumah 2022 PPN akan dibayar melalui PKP.