Hipotek: Peran Pentingnya dalam Pembelian Properti

Ada banyak cara untuk bisa memiliki rumah selain dengan membangun sendiri dan membeli secara tunai. Biasanya, masyarakat Indonesia membeli hunian secara kredit melalui program pembiayaan seperti Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Istilah KPR ini sendiri kerap dikaitkan dengan hipotek. Sebagian masyarakat Indonesia mungkin masih asing dengan istilah hipotek karena lebih banyak digunakan oleh masyarakat di negara Barat. Lantas, apa itu hipotek?

Apa Itu Hipotek?

Hipotek, atau dikenal dengan sebutan mortgage dalam bahasa Inggris, merupakan tata cara untuk memiliki aset menggunakan sistem kredit atau cicilan. Melansir dari laman Investopedia, aset yang dapat dimiliki dengan cara hipotek adalah tanah, rumah, dan jenis aset tidak bergerak lainnya.

Dalam prosesnya, ada dua pihak dan satu hal yang terlibat dalam hipotek, yakni peminjam (orang yang ingin membeli aset), pemberi pinjaman (bank atau lembaga keuangan lainnya), dan aset untuk dijadikan agunan atau jaminan.

Dalam hipotek, pihak peminjam menyatakan setuju untuk mengembalikan pinjaman dalam jangka waktu dan jumlah cicilan bulanan yang telah disepakati bersama. Terkait cicilan hipotek, besarnya cicilan terdiri dari bunga dan pembayaran pokok. Biasanya, hipotek dengan bunga memiliki jangka waktu pelunasan antara 15-30 tahun.

Terkait agunan, aset yang dibeli menggunakan hipotek lah yang menjadi jaminan. Jadi, bila peminjam tidak mampu melunasi pinjaman dalam batas waktu yang sudah ditentukan, maka pemberi pinjaman berhak untuk mengambil alih aset tersebut. Inilah sebabnya tak semua orang bisa mengajukan pinjaman hipotek. Sama seperti KPR, bank atau lembaga keuangan harus terlebih dahulu melakukan evaluasi kredit, nilai aset, dan risiko finansial dari calon peminjam sebelum menyetujui pengajuan hipotek pihak terkait.

Hipotek vs KPR

Dari penjelasan di atas, beberapa dari kamu mungkin beranggapan bahwa istilah hipotek sama dengan istilah kredit rumah atau KPR dalam konteks ini. Sebenarnya, program KPR memang menjadi salah satu bentuk dari hipotek. 

Bila hipotek dan KPR dijelaskan sebagai salah satu bentuk pinjaman untuk melakukan pembelian rumah, maka kedua istilah tersebut memiliki makna yang serupa. Jadi, bisa dibilang bahwa KPR adalah hipotek di Indonesia.

Namun istilah hipotek di Tanah Air bisa merujuk pada aspek lain yang berkaitan dengan hukum. Menurut laman hukumonline, hipotek dijelaskan sebagai hak atas suatu aset fisik yang bisa dijadikan agunan dalam proses pelunasan pinjaman. Sesuai pasal 1162 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, satu-satunya objek yang bisa dijadikan aset hipotek adalah kapal dengan berat lebih dari 7 ton. Jadi, hipotek tak selalu berkaitan dengan kredit rumah atau KPR tetapi juga bisa diaplikasikan pada bentuk pembiayaan aset lain.

Skema Hipotek Rumah di Indonesia

Agar kamu lebih bisa memahami topik tentang hipotek, mari simak skema kinerjanya berikut ini. Misalnya, kamu ingin membeli rumah dengan harga 160 juta secara kredit dengan membayar uang muka sebesar 30 juta. Sementara, sisa harganya, yakni 110 juta akan dibayarkan oleh bank atau lembaga keuangan lain yang sudah kamu pilih. 

Selanjutnya, kamu wajib mencicil apa yang sudah dibayarkan ke bank ke pihak pengembang selama kurun waktu yang sudah ditentukan. Selain membayar pokok, kamu juga harus membayar suku bunga angsuran yang telah disepakati di awal.

Sebagai catatan, suku bunga pada hipotek bisa mengalami perubahan dari waktu ke waktu. Secara umum, ada tiga jenis hipotek bila dilihat dari suku bunga yang dikenakan, yakni:

1. Fixed-rate hipotek

Jenis hipotek yang pertama adalah hipotek dengan suku bunga tetap. Hipotek satu ini juga kerap disebut sebagai hipotek konvensional atau tradisional. Jadi, dari awal hingga akhir periode pembayaran cicilan, kamu dikenakan besaran suku bunga yang sama. Nah, KPR dengan fixed-rate  atau suku bunga tetap bisa termasuk dalam jenis hipotek satu ini.

2. Interest-only loans

Jenis hipotek yang berikut ini jarang digunakan oleh masyarakat, apalagi di Indonesia. Interest-only loans merupakan jenis hipotek yang jadwal pembayarannya cukup rumit. Jadi, kamu harus membayar bunga pinjamannya terlebih dahulu secara diangsur. Setelah itu, pinjaman pokoknya baru bisa dibayarkan dengan cara dicicil atau juga boleh dilunasi sekaligus.

3. Adjustable-rate hipotek

Hipotek satu ini hanya menerapkan suku bunga tetap pada masa-masa awal pinjaman. Umumnya, hipotek ini ditawarkan oleh lembaga keuangan karena lebih terjangkau bagi calon peminjam. Namun seiring berjalannya masa pinjaman, jumlah suku bunga akan naik sesuai dengan kondisi pasar. 

Kelebihan dan Kekurangan Hipotek

Hipotek properti memiliki kelebihan dan kekurangan yang wajib untuk diketahui dan dijadikan pertimbangan sebelum mengajukan pinjaman. Adapun kelebihan dari hipotek antara lain adalah:

1. Termasuk utang sehat

Hipotek termasuk sebagai salah satu good debt atau utang sehat dan bisa juga disebut sebagai utang yang baik. Hal ini karena hipotek dapat memberikan peluang bagi peminjam untuk berinvestasi dalam bentuk kepemilikan properti jangka panjang.

Disebut sebagai good debt karena dalam konsep keuangan, semua jenis utang yang dilakukan untuk menghasilkan uang atau investasi adalah utang yang baik. Jadi, memiliki properti dengan cara hipotek lebih dari sekadar membeli bangunan, tetapi juga potensi pertumbuhan nilai di masa mendatang.

2. Alokasi dana tabungan

Bagi beberapa peminjam, hipotek bisa menjadi jalan keluar bagi mereka untuk memanfaatkan dana tabungan secara produktif. Bila membeli properti secara tunai, otomatis kamu harus menguras tabungan kamu. Namun jika menggunakan hipotek, kamu bisa menjaga tingkat likuiditas tabungan kamu dan tabungan bisa dialokasikan untuk investasi atau kebutuhan mendesak lainnya.

Di balik kelebihan hipotek, ada beberapa kekurangan yang perlu diperhatikan. Di antaranya:

1. Risiko perubahan suku bunga

Salah satu kekurangan hipotek adalah risiko perubahan suku bunga. Seperti yang dijelaskan di atas, suku bunga hipotek bisa mengalami perubahan seiring dengan berjalannya waktu pinjaman. Hal ini jelas dapat memengaruhi jumlah angsuran yang harus dibayarkan. Bila bunga naik, otomatis jumlah angsuran naik dan bisa jadi menimbulkan tekanan pada kondisi finansial peminjam.

2. Risiko kehilangan aset

Seperti yang dijelaskan, hipotek memiliki risiko kehilangan aset apabila peminjam gagal melunasi cicilan. Di sisi lain, nilai pinjaman bersifat tetap sehingga bila harga rumah mengalami penurunan, maka lembaga keuangan tidak akan memberikan penyesuaian pinjaman. Terlebih, pengajuan hipotek juga tak selalu mudah karena melibatkan pelacakan riwayat kredit, nominal penghasilan tetap dengan jumlah tertentu, dan lain sebagainya.

Jadi, itulah hipotek, yakni proses kepemilikan aset tidak bergerak, seperti properti, dengan cara mencicil atau kredit. Di Indonesia, program KPR tergolong sebagai salah satu bentuk hipotek yang dapat digunakan untuk membantu proses kepemilikan rumah secara kredit.

Demikian artikel kali ini, semoga bermanfaat.