7 Pertanyaan Penting sebelum Beli Rumah untuk Investasi

Beli rumah bukan hanya soal beli tempat tinggal. Sudah dari dulu, orang beli rumah untuk aset investasi. Nah, kalau kamu tertarik membeli rumah untuk investasi, jangan buru-buru transfer booking fee. 

Pasalnya, investasi properti bukan hanya soal beli sekarang lalu tunggu harga naik dan baru dijual lagi. Ada banyak yang harus dipertimbangkan agar investasi rumah bisa menghasilkan cuan, bukan beban.

7 Pertanyaan Sebelum Beli Rumah untuk Investasi

Ada banyak faktor yang harus kamu pertimbangkan sebelum membeli rumah untuk investasi. Tujuannya agar kamu untung, bukan malah buntung. Berikut adalah beberapa pertanyaan penting yang wajib kamu jawab sebelum membeli rumah sebagai aset investasi.

Apa Tujuan Investasimu?

Pertanyaan pertama ini terdengar simpel, tetapi sering kali diabaikan oleh para investor pemula. Kamu harus tahu, untuk apa kamu membeli rumah tersebut jika memang ingin dijadikan aset investasi. Apakah kamu ingin menyewakannya? Apa mungkin kamu ingin menjualnya beberapa tahun lagi saat harga naik?

Kalau tujuanmu adalah menyewakannya, pastikan beli rumah di lokasi yang tingkat permintaan sewanya tinggi. Kamu bisa memilih lokasi yang dekat dengan kampus, kawasan industri, atau mungkin pusat kota.

Namun, kalau kamu ingin menjualnya kembali, pastikan kamu memilih hunian di area yang memiliki prospek kenaikan nilai tanah yang tinggi dalam 5-10 tahun ke depan. Dengan menjawab pertanyaan pertama ini, kamu bisa memilih jenis rumah dan strategi investasi yang tepat.

Di Mana Lokasinya dan Bagaimana Proyeksi Nilai Tanahnya?

Lokasi adalah kunci. Lokasi adalah penentu utama dari nilai investasi sebuah properti.

Jadi, sebelum membeli rumah, cari tahu terlebih dahulu bagaimana proyeksi perkembangan wilayah rumah tersebut. Apakah beberapa tahun ke depan akan ada pembangunan infrastruktur baru, seperti jalan tol atau pusat perbelanjaan? Makin banyak fasilitas yang dibangun di wilayah tersebut, maka makin besar pula potensi kenaikan nilai tanahnya.

Sebagai contoh, menurut Rumah123, harga rumah di Bekasi mengalami peningkatan mencapai 5,8% per tahun pada Agustus 2022-Agustus 2023. Kenaikan ini salah satunya disebabkan oleh pembangunan LRT Jabodebek yang saat ini sudah beroperasi. Jadi, kalau tujuannya untuk investasi, jangan asal pilih lokasi hanya karena iming-iming harga murah, ya!

Siapa Pengembangnya? Apakah Tepercaya?

Salah satu hal krusial yang sering diabaikan oleh investor pemula adalah siapa pengembang perumahan tersebut. Ingat, kredibilitas developer sangat berpengaruh terhadap kualitas bangunan, kelengkapan fasilitas, dan kelancaran proses serah terima unit.

Maka, sebelum beli rumah, pastikan kamu sudah melakukan riset soal track record developer yang kamu pilih. Cari tahu apakah mereka punya proyek lain atau tidak. Simak pula ulasan dari pembeli sebelumnya, apakah ada keluhan atau tidak. Selain itu, pastikan juga pengembang tersebut merupakan anggota REI (Real Estate Indonesia) atau memiliki sertifikasi dari asosiasi properti resmi. 

Bagaimana Legalitas dan Sertifikat Properti?

Jangan pernah menyepelekan soal legalitas properti. Sebagus apa pun dan semurah apa pun rumahnya, kamu tetap harus memastikan semua dokumen legalitasnya lengkap, jelas, dan asli.

Pastikan rumah yang akan kamu beli sudah memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM). Kalau kamu beli di perumahan dan dengan cara kredit, pastikan ada Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang bisa ditingkatkan ke SHM. Jangan membeli rumah yang statusnya masih girik atau tidak jelas kepemilikannya.

Selanjutnya, cek juga keberadaan IMB (Izin Mendirikan Bangunan), PBB, dan dokumen-dokumen penting lainnya. Bila perlu, kamu bisa menggunakan jasa notaris untuk memverifikasi keabsahan dokumen. Hal ini perlu kamu lakukan agar terhindar dari masalah hukum di kemudian hari.

Bagaimana Perhitungan ROI dan Potensi Passive Income-nya?

Sebelum beli rumah untuk dijadikan aset investasi, kamu harus melakukan simulasi ROI (Return on Investment) atau imbal hasil. ROI akan menunjukkan tingkat keuntungan yang bisa kamu dapatkan dari proses jual beli rumah tersebut.

Sebagai contoh, kamu membeli rumah senilai Rp200 juta dan menyewakannya secara bulanan seharga Rp1,5 juta. Ini artinya, kamu akan mendapatkan sewa per tahun sebesar Rp18 juta. Maka, rata ROI-nya adalah 9% per tahun.

Melansir laman Cermati, persentase ROI yang ideal dan dianggap bagus untuk investasi adalah berkisar dari 8-12% per tahun. Makin tinggi rasionya, tentu makin baik. Namun jika kurang dari 8%, maka dianggap kurang menguntungkan dan bahkan berisiko merugi.

Akan tetapi, jangan lupa juga untuk memperhitungkan biaya lainnya, seperti pajak, perawatan properti, asuransi, dan bahkan potensi jika properti belum ada yang menyewa. Dengan begitu, kamu bisa memperkirakan jumlah passive income secara realistis.

Apakah Bisa Dibiayai?

Sebelum beli rumah, pastikan kamu sudah mempertimbangkan pertanyaan ini. Pikirkan matang-matang apakah kamu berencana membeli rumah secara cash, cash bertahap, atau mungkin dengan pembiayaan seperti sistem KPR (Kredit Pemilikan Rumah).

Kalau kamu ingin menggunakan pembiayaan, lakukan perhitungan dengan cermat terlebih dahulu. Hitung apakah penghasilan bulanan kamu cukup untuk membayar angsuran dan biaya-biaya lain, seperti DP, biaya notaris, administrasi bank, asuransi, dan lain sebagainya.

Lebih lanjut, sebaiknya total angsuran tidak lebih dari 30-35% dari total penghasilan bulanan kamu. Jika melebihi persentase tersebut, bisa jadi kondisi keuanganmu bisa terganggu. Selain itu, perhatikan suku bunga KPR atau margin dan tenor pinjaman.

Bagaimana Tren Pasar di Area Tersebut?

Sebelum memutuskan untuk membeli rumah, pastikan kamu sudah mengecek tren pasar properti di kawasan tersebut. Cari tahu apakah harga properti di sana sedang naik, stagnan, atau justru anjlok? Kamu bisa mengeceknya melalui situs-situs jual beli properti tepercaya di Indonesia. Di sana, kamu bisa membandingkan harga rumah sejenis di area yang sama.

Jangan lupa pula cek demografi di kawasan tersebut. Apakah didominasi oleh keluarga muda, mahasiswa, atau mungkin pekerja industri? Informasi tersebut tentunya bisa membantumu untuk menentukan strategi investasi properti; apakah lebih cocok disewakan atau dijual kembali.

Nah, itulah beberapa pertanyaan yang wajib kamu jawab sebelum beli rumah untuk keperluan investasi. Jangan gegabah dan pastikan kamu sudah siap dengan ilmunya, ya. Pasalnya, investasi yang cuan adalah investasi yang dimulai dengan keputusan yang bijak.