Penjualan Rumah Merosot di Pertengahan 2025, Apa Penyebabnya?
Tahun 2025 menjadi tahun yang cukup menantang bagi banyak sektor industri, tak terkecuali properti. Meskipun pertumbuhan ekonomi nasional menunjukkan tren yang positif, nyatanya pasar sektor perumahan mengalami tantangan yang cukup berat di pertengahan 2025. Data dari Bank Indonesia (BI) menunjukkan, penjualan rumah primer anjlok sekitar 3,80% yoy pada triwulan II 2025, setelah sebelumnya sempat mengalami pertumbuhan sedikit 0,73% pada triwulan I.
Lantas, kira-kira apa yang menyebabkan penjualan rumah merosot di pertengahan 2025?
Kondisi Penjualan Rumah di Pertengahan 2025
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) BI menunjukkan bahwa penjualan rumah di hampir semua segmen mengalami kontraksi. Misalnya saja, pada rumah tipe kecil, sektor ini hanya mengalami pertumbuhan 6,70%. Padahal, di triwulan sebelumnya berhasil mencapai 23,75%. Kondisi yang lebih parah terjadi pada rumah tipe menengah dan besar, masing-masing mengalami pertumbuhan 17,69% dan 14,95%.
Jika dilihat dari sisi kuartalan, penurunannya sangat terasa. Pada triwulan II 2025, terjadi penurunan sebanyak 16,72% dari triwulan I. Angka ini menunjukkan adanya perlambatan pasar perumahan dan bukan sekadar fluktuasi yang terjadi secara musiman, melainkan menunjukkan adanya masalah struktural.
Kendati demikian, harga rumah justru tetap mengalami kenaikan. Bahkan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) masih menunjukkan pertumbuhan yang positif, meski tetap lebih rendah dibandingkan pada kuartal sebelumnya. Sementara itu, kenaikan harga tertinggi terjadi pada sektor rumah tipe menengah, yakni sebesar 1,25%. Lalu di posisi kedua ada sektor rumah tipe kecil sebesar 1,04% dan tipe besar sekitar 0,70%.
Nah, dari data-data tersebut dapat diketahui adanya ketidakseimbangan antara harga rumah yang mengalami kenaikan dan menurunnya minat beli masyarakat. Kira-kira apa yang menyebabkan ini semua?
Faktor Utama Menurunnya Penjualan
Ada beberapa faktor di balik merosotnya penjualan rumah di pertengahan 2025. Berdasarkan survei BI, setidaknya ada empat penyebab utama, yakni:
1. Naiknya harga bahan bangunan
Naiknya harga material seperti semen, baja ringan, dan bahan bangunan lainnya membuat biaya konstruksi rumah melonjak drastis. Belum lagi, ada PPN 11% yang otomatis langsung berdampak pada supply chain material.
2. Masalah perizinan dan birokrasi
Proses perizinan pembangunan rumah di Indonesia masih tergolong rumit, khususnya di daerah. Padahal, pemerintah sebenarnya sudah menyederhanakan proses perizinan. Hanya saja, penerapannya belum sepenuhnya sempurna dan bahkan mampu dirasakan oleh para pengembang.
3. Suku bunga KPR masih terlalu tinggi
Rata-rata suku bunga KPR saat ini masih berada di angka 9,18-9,50%. Angka ini tentunya masih sangat memberatkan bagi calon pembeli, khususnya mereka yang baru membeli rumah pertama. Memang, Bank Indonesia sudah menurunkan suku bunga acuan menjadi 5,25-5,00% pada pertengahan 2025. Hanya saja, lembaga perbankan masih membutuhkan waktu agar dampak positif dari penurunan suku bunga tersebut bisa dirasakan oleh konsumen.
4. Proporsi DP yang masih terlalu besar
Salah satu alasan mengapa penjualan rumah merosot di pertengahan 2025 karena masyarakat masih kesulitan untuk mengumpulkan DP. Bagi generasi muda atau keluarga baru yang ingin membeli rumah pertama lewat KPR, uang muka KPR masih dianggap terlalu besar. Belum lagi persyaratan kredit yang rumit sehingga banyak yang memilih untuk menunda pembelian rumah.
Nah, seluruh faktor di atas saling berkaitan dan membentuk beban ganda, baik bagi pengembang maupun konsumen.
Kondisi Ekonomi Ikut Menjadi Penyebab
Selain faktor-faktor di atas, kondisi makroekonomi juga turut berpengaruh terhadap merosotnya angka penjualan rumah di Indonesia. Pada kuartal I 2025, pertumbuhan ekonomi Indonesia hanya mencapai 4,87%, turun dari 5,11% pada periode yang sama di tahun sebelumnya.
Daya beli masyarakat di tahun ini pun ikut melambat. Konsumsi rumah tangga hanya mengalami pertumbuhan sekitar 4,89%. Padahal, indikator ini umumnya bisa menjadi katrol utama perekonomian negara. Selain itu, kondisi stagnan yang berlangsung selama enam kuartal berturut-turut menggambarkan bagaimana masyarakat makin berhati-hati dalam membuat pengeluaran besar, seperti membeli rumah.
Fakta lain yang turut menjadi penyebab anjloknya angka penjualan rumah adalah peran kelompok menengah yang selama ini menjadi penggerak utama pasar properti. Kondisi seperti tekanan ekonomi dan ketidakpastian pendapatan membuat mereka harus menunda pembelian rumah. Akibatnya, sejumlah developer besar mengalami penurunan laba dan bahkan ada yang merugi. Data CNBC Indonesia melaporkan beberapa emiten properti seperti PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (BEST) dan PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) justru mengalami kerugian pada semester I 2025.
Sementara itu, upaya pemerintah dengan memberikan stimulus berupa perpanjangan PPN DTP hingga akhir 2025, penambahan kuota FLPP, dan target pembangunan 3 juta rumah, serta target pembangunan 3 juta rumah, masih belum menunjukkan dampak yang signifikan. Sebab, program-program ini cenderung lebih fokus pada sisi permintaan. Padahal, akar permasalahannya ada pada sisi pasokan, seperti mahalnya material bangunan dan sulitnya perizinan.
Jadi, penjualan rumah merosot di pertengahan 2025 disebabkan oleh banyak faktor, mulai dari biaya pembangunan yang meningkat hingga kondisi ekonomi negara yang tidak menentu. Buat kamu yang mungkin tengah mempertimbangkan untuk membeli rumah pada akhir tahun ini, pastikan untuk bijak dalam menyusun rencana keuangan.
Sementara bagi pengembang dan pemerintah, tantangan yang terjadi selama 2025 ini seharusnya bisa menjadi pengingat untuk menyusun strategi yang lebih komprehensif. Strategi yang tidak hanya fokus pada sisi pembeli, tetapi juga mampu mengentaskan masalah pokok di sisi pasokan.