Mau Beli Rumah? Pahami Dulu Apa Itu PPJB

Membeli rumah adalah salah satu keputusan terbesar dalam hidup yang membutuhkan banyak pertimbangan, mulai dari lokasi, harga, hingga dokumen legalitas. Nah, salah satu dokumen yang kerap muncul dalam proses jual beli rumah adalah PPJB.

Mungkin kamu pernah mendengar dokumen PPJB, tetapi belum paham betul apa fungsinya. Sebelum kamu menandatangani apa pun, penting sekali untuk memahami apa itu PPJB dan mengapa dokumen ini penting dalam transaksi properti.

Apa Itu PPJB?

PPJB adalah akronim dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 14 Tahun 2016 yang telah diubah menjadi PP Nomor 12 Tahun 2021, PPJB adalah kesepakatan awal antara pelaku pembangunan properti seperti pengembang properti dan calon pembeli yang dituangkan dalam bentuk perjanjian sebelum ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB).

Dalam ranah properti, PPJB umumnya digunakan saat rumah atau mungkin apartemen yang ingin kamu beli masih dalam tahap pembangunan atau status tanahnya belum bisa langsung dialihkan. Dengan kata lain, dokumen PPJB merupakan bentuk komitmen transaksi antara pihak pembeli dan penjual untuk melanjutkan proses jual beli di kemudian baru begitu semua syarat administrasi telah terpenuhi.

Menariknya, PPJB wajib dibuat di hadapan notaris jika ingin memiliki ikatan hukum yang lebih kuat. Namun, ada juga dokumen PPJB di bawah tangan atau dengan kata lain hanya dibuat antara pihak penjual dan pembeli tanpa adanya campur tangan notaris. Tentu, jika dilihat dari kacamata legalitas, PPJB yang dibuat di hadapan notaris jauh lebih aman.

Perbedaan PPJB dan AJB

Dokumen PPJB dan AJB masih sering dianggap serupa oleh banyak orang. Padahal, keduanya memiliki fungsi yang sangat berbeda.

• PPJB adalah perjanjian awal dan sifatnya mengikat kedua belah pihak untuk melanjutkan proses jual beli di kemudian hari. Pada tahap ini, kepemilikan properti masih belum resmi berpindah tangan.
• AJB adalah dokumen final yang membuktikan bahwa seluruh proses jual beli properti telah selesai dan hak kepemilikan telah resmi dipindahkan dari pihak penjual ke pembeli. Pembuatan AJB harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Jadi, kalau kamu sudah menandatangani dokumen PPJB, itu artinya kamu baru berkomitmen untuk melakukan pembelian properti. Sementara itu, bila AJB sudah dikeluarkan, maka kamu sudah resmi menjadi pemilik sah properti tersebut.

Tujuan Dibuatnya PPJB

Mungkin kamu penasaran, mengapa sih harus ada PPJB? Mengapa tidak langsung saja ke AJB? Seperti penjelasan sebelumnya, tidak semua kondisi jual beli memungkinkan langsung ke tahap pembuatan AJB. Ada sejumlah alasan mengapa PPJB dibuat, di antaranya:

• Proyek pembangunan masih belum selesai

Banyak pengembang properti yang memasarkan rumah atau apartemen saat masih dalam tahap pembangunan. Mengingat pembangunan unit belum selesai, maka secara hukum belum bisa dikeluarkan AJB. Nah, di sinilah fungsi PPJB, yakni sebagai pengikat antara penjual dan pembeli.

• Sertifikat belum siap

Ada kalanya objek properti seperti tanah masih dalam proses sertifikasi, pemecahan, atau mungkin masih diagunkan di lembaga keuangan, seperti bank. Selama masalah-masalah administrasi semacam ini belum selesai, maka PPJB harus dibuat terlebih dahulu untuk mengamankan transaksi.

• Memberi kepastian hukum

Dengan adanya PPJB, maka baik pihak pembeli maupun penjual sama-sama terlindungi. Penjual tidak bisa seenaknya menjual properti ke pihak lain sedangkan pembeli juga memiliki dasar hukum untuk menuntut haknya jika sewaktu-waktu pihak penjual melanggar kesepakatan.

• Mengatur mekanisme pembayaran

Dalam PPJB biasanya juga mengatur skema pembayaran, misalnya pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan progres pembangunan. Hal ini bisa memberikan fleksibilitas bagi kamu untuk membuat rencana keuangan secara lebih baik.

Jenis-Jenis PPJB

Sebelum kamu menandatangani PPJB, kamu wajib mengetahui beberapa jenisnya, seperti:

• PPJB belum lunas: Jika harga rumah belum lunas dibayar, maka perjanjian ini bersifat janji untuk melunasi pembayaran di kemudian hari.
• PPJB lunas: Harga properti sudah dibayar lunas, tetapi AJB belum bisa dikeluarkan karena ada kendala administrasi, seperti sertifikat belum pecah.
• PPJB notaris: Dibuat secara resmi di hadapan notaris sehingga kekuatan hukumnya jauh lebih kuat.
• PPJB bawah tangan: Perjanjian dibuat tanpa membutuhkan notaris sehingga kekuatan hukumnya tidak sekuat PPJB notaris.

Syarat-Syarat Membuat PPJB

Tak semua properti bisa langsung dipasarkan dengan mengeluarkan dokumen PPJB. Ada syarat-syarat khusus yang wajib dipenuhi, khususnya untuk properti yang masih dalam tahap pembangunan. Berdasarkan PP Nomor 14 Tahun 2016, syarat tersebut antara lain:

• Status kepemilikan tanah sudah jelas di mata hukum
• Ada hal-hal yang harus diperjanjikan dengan detail
• Telah mendapatkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
• Ketersediaan sarana, prasarana, sekaligus utilitas umum
• Pembangunan properti minimal sudah 20%

Kalau kamu ingin lebih aman, pastikan semua syarat ini sudah terpenuhi sebelum menandatangani PPJB. Sebab, membeli rumah atau apartemen bukan hanya soal memilih bangunan yang kamu suka, tetapi juga tentang memahami setiap tahap legalitasnya.

PPJB merupakan bagian penting dalam proses jual beli rumah, terlebih jika unit yang ingin kamu beli masih dalam proses pembangunan atau terikat masalah administratif lain. Dengan memahami apa itu PPJB dan seluk-beluknya, kamu bisa terhindar dari masalah hukum yang kemungkinan muncul di kemudian hari.

Jadi, jangan lupa untuk selalu mengecek semua persyaratan sebelum kamu menandatangani PPJB, dan sebisa mungkin buatlah dokumen perjanjian di hadapan notaris untuk memberikan perlindungan hukum yang lebih kuat.