Penting! Begini Cara Analisis Keuntungan Bisnis Properti

Bisnis properti adalah salah satu bisnis yang memiliki potensi keuntungan besar. Sebab itu, bisnis ini mampu menarik banyak investor. Bagi kamu yang tertarik untuk memulai bisnis properti atau membeli hunian sebagai bentuk investasi pertama, ada baiknya pahami dulu cara menganalisis keuntungan bisnis properti. Alasannya karena pemahaman ini bisa membantu kamu untuk mengetahui apakah bisnis properti yang kamu jalankan benar-benar menguntungkan atau tidak.

Analisis Bisnis Properti Menggunakan ROI dan Cap Rate

Dalam dunia bisnis properti, ROI (Return on Investment) dan cap rate (capitalization rate) adalah dua alat hitung untuk menilai seberapa menguntungkan investasi properti yang kamu lakukan. Lantas, apa itu ROI (Return on Investment)? ROI adalah metode yang digunakan untuk mengukur tingkat efisiensi investasi dengan cara membandingkan laba bersih dengan modal awal yang digunakan untuk investasi.

Metode ROI bisa digunakan untuk memahami berapa besar kuntungan yang bisa kamu harapkan dari kegiatan investasi kamu. Namun penting untuk diingat bahwa ROI lebih dari sekadar metode untuk menghitung jumlah balik modal. ROI juga memungkinkan kamu untuk melihat sampai sejauh mana modal investasi kamu bisa tumbuh. Dengan ROI, kamu bisa menentukan apakah investasi properti kamu memberikan keuntungan atau tidak dan ini bisa membantu kamu mengambil keputusan yang bijak.

Sementara itu, cap rate merupakan metode yang digunakan untuk mengetahui keuntungan nilai investasi dari jual beli aset. Metode ini bisa membantu kamu menentukan potensi imbal hasil investasi dengan cara menghitung pendapatan bersih dari operasional properti sebagai persentase dari harga awal pembelian. Tingkat kapitalisasi ini juga bervariasi, tergantung jenis propertinya, seperti rumah tapak, ruko, lahan kosong, apartemen, dan lain sebagainya.

Dengan menggunakan cap rate, kamu bisa memperkirakan seberapa cepat kamu bisa mendapatkan modal awal yang kamu investasikan dalam properti. Makin tinggi cap rate, makin cepat pula kamu balik modal. Hal ini penting untuk diketahui, khususnya bagi para investor karena bisa membantu mereka untuk memilih properti yang sesuai dengan tujuan investasi dan risiko yang dapat mereka toleransi.

Cara Menghitung Keuntungan Properti dengan ROI dan Cap Rate

Menghitung keuntungan properti menggunakan metode ROI dan cap rate tidaklah sulit. Asalkan tahu setiap variabel yang harus dihitung, kamu pasti bisa mendapatkan hasil yang sesuai. Langsung saja, simak cara menghitung keuntungan investasi properti menggunakan ROI dan cap rate berikut ini.

Menghitung ROI (Return on Investment)

ROI merupakan metode yang digunakan untuk mengetahui tingkat efisiensi properti kamu. Metode ini bisa memberikan pemahaman tentang tingkat keuntungan yang bisa diharapkan dari modal awal investasi. Sebelum menghitung ROI, ada beberapa variabel yang harus dikumpulkan, di antaranya:

• Pendapatan dari penjualan: Variabel ini mencakup semua pendapatan yang kamu peroleh dari properti terkait. Contohnya adalah sewa bulanan, bayaran dari layanan tambahan, dan lain sebagainya.
• Modal: Variabel ini mencakup semua biaya yang kamu keluarkan untuk membeli, memelihara, maupun merenovasi properti. Hal ini juga termasuk biaya pengurusan dokumen dan biaya lainnya yang terkait dengan investasi.
• Biaya untuk investasi awal: Variabel ini merupakan total modal yang kamu keluarkan untuk memulai investasi properti.

Bila ketiga variabel di atas sudah diketahui, saatnya menghitung ROI menggunakan rumus berikut:

ROI = (( pendapatan dari penjualan – modal) : biaya untuk investasi awal) x 100%

Begini contoh studi kasusnya, kamu memulai bisnis kos-kosan dengan modal pertama sebesar 40 juta. Setelah beberapa bulan, total dari 15 kamar kos, 10 kamar sudah terisi dan kamu mendapatkan penghasilan sebesar 48 juta. Keuntungannya berarti 8 juta dan berikut cara menghitung ROI-nya:

ROI = ((48 juta – 40 juta) : 40 juta) x 100% = (8 juta/40 juta) x 100% = 20%

Maka bisa diketahui bahwa tingkat ROI dari bisnis kos-kosan kamu adalah 20%. Sebagai catatan, saat menghitung modal, biaya lain seperti biaya promosi sebaiknya dijadikan satu guna memudahkan proses analisis.

Menghitung Cap Rate (Capitalization Rate)

Cap rate merupakan metode yang lebih digunakan untuk menentukan harga jual atau sewa properti guna mengetahui tingkat imbal hasil investasi. Sebelum menghitung cap rate, kamu perlu mengetahui dua variabel utama, yakni pendapatan bersih dari operasional properti dan harga awal pembelian. Berikut rumus cap rate:

• Cap rate = pendapatan bersih dari operasional properti : harga awal pembelian properti

Sebagai contoh, kamu membeli rumah tapak di dekat kawasan perkantoran dengan harga 800 juta. Sementara, cap rate di daerah tersebut adalah sekitar 10% dan kamu ingin menyewakannya. Nah, berikut cara menemukan biaya sewa yang tepat:

• Tarif sewa per tahun = nilai properti x cap rate 
• Tarif sewa per tahun = 10% x 800 juta = 80 juta

Dari perhitungan tersebut dapat diketahui bahwa biaya sewa tahunan untuk rumah kamu adalah 80 juta atau sekitar 6,6 juta per bulan. Bila sudah menemukan tarif sewa yang tepat, barulah kamu bisa menghitung keuntungan dari sewa dalam kurun waktu satu tahun.

Analisis Bisnis Properti Menggunakan Metrik Non-Keuangan

Selain menggunakan ROI dan cap rate, analisis keuntungan investasi properti juga memerlukan perhitungan menggunakan metrik non-keuangan. Metrik non-keuangan merupakan faktor-faktor yang tidak terkait dengan uang secara langsung, tetapi bisa memengaruhi potensi keuntungan investasi properti kamu. 

1. Lokasi properti

Lokasi merupakan salah satu faktor paling penting dalam bisnis properti. Makin strategis lokasinya, makin besar daya tarik properti kamu. Secara tidak langsung, hal ini dapat meningkatkan pertumbuhan nilai properti kamu.

2. Kondisi properti

Kondisi fisik properti juga dapat memengaruhi nilai dan keuntungan bisnis properti. Makin terawat suatu properti, makin banyak pula calon penyewa atau pembeli yang tertarik dengan properti tersebut.

3. Perkembangan lingkungan

Mengetahui tingkat perkembangan lingkungan di sekitar properti adalah sebuah keharusan. Pasalnya, pertumbuhan wilayah bisa meningkatkan nilai jual atau sewa properti dan potensi keuntungan investasi kamu.

4. Infrastruktur dan aksesibilitas

Ketersediaan infrastruktur seperti jalan raya, akses transportasi umum, dan fasilitas publik lainnya dapat memengaruhi daya tarik properti. Makin baik aksesibilitasnya, makin tinggi pula daya tarik konsumen terhadap properti tersebut.

5. Faktor lingkungan

Faktor lingkungan seperti keamanan, kebersihan, dan sosial di sekitar properti dapat memengaruhi nilai properti itu sendiri. Lingkungan yang nyaman dan aman cenderung lebih menarik bagi pembeli atau penyewa.

Demikian uraian mengenai cara menganalisis keuntungan bisnis properti. ROI dan cap rate adalah metode teknikal untuk mengetahui potensi keuntungan bisnis atau investasi properti kamu. Namun, jangan lupakan faktor-faktor non-keuangan yang ikut berperan penting dalam menentukan keberhasilan bisnis properti kamu.

Dengan pemahaman yang baik tentang kedua jenis metrik ini, kamu bisa membuat keputusan terkait bisnis properti yang lebih baik. Hal itu tentunya bakal membantu kamu dalam mengoptimalkan potensi keuntungan bisnismu.