5 Dokumen Penting Saat Beli Rumah, Wajib Tahu!

Membeli rumah merupakan proses transaksi yang rumit, bahkan lebih rumit dibanding transaksi barang di pasar. Selain membutuhkan ketelitian saat mengecek kondisi rumah, kamu juga harus mengecek kelengkapan dokumen rumah. Dengan dokumen yang lengkap dan terjamin keasliannya, maka proses pembelian rumah bisa berjalan dengan lancar. Lantas, dokumen apa saja yang harus ada saat proses membeli rumah? Simak selengkapnya dalam artikel berikut!

5 Dokumen Penting Saat Beli Rumah

Proses transaksi rumah, baik itu rumah baru maupun bekas, harus selalu dilengkapi dengan dokumen yang lengkap. Berikut beberapa dokumen yang dimaksud.

1. Bukti kepemilikan

Jenis dokumen pertama yang wajib ada saat akan membeli rumah adalah dokumen yang digunakan untuk membuktikan kepemilikan rumah. Sehubungan dengan properti berupa tanah dan bangunan, di bawah ini adalah enam jenis dokumen sebagai bukti kepemilikan yang harus ada:

• Sertifikat Hak Milik (SHM): SHM bisa dibilang sebagai bukti kepemilikan tanah level tertinggi. Masa berlaku sertifikat ini seumur hidup dan bisa dipindahtangankan atau diwariskan. Lebih lanjut, pemilik sertifikat ini bisa memanfaatkannya sebagai agunan kredit.
• Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB): Dokumen yang satu ini menjadi bukti bahwa seseorang memiliki hak untuk bisa memanfaatkan tanah sebagai area untuk mendirikan bangunan. Masa berlaku SHGB terbatas, yakni maksimal 30 tahun tetapi dapat diperpanjang.
• Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS): Sertifikat yang satu ini menjadi bukti penguasaan terhadap suatu rumah vertikal seperti rumah susun yang berdiri di atas lahan dengan status kepemilikan bersama.
• Sertifikat hak pakai: Sertifikat kepemilikan tanah yang satu ini ditujukan untuk WNI maupun WNA yang ingin memanfaatkan suatu properti sebagai tempat usaha. Sertifikat ini berlaku hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun.

2. Akta jual beli

Selain dokumen-dokumen yang menjadi bukti kepemilikan suatu properti seperti di atas, ada pula dokumen yang wajib ada saat transaksi jual beli. Adapun dokumen yang dimaksud adalah akta jual beli (AJB). 

Akta ini wajib disusun atau dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Lebih lanjut, akta ini memiliki kekuatan hukum yang berhubungan dengan proses pindah tanah kepemilikan suatu rumah atau tanah dari penjual ke pembeli.

3. IMB

Buat kamu yang berencana untuk membeli bangunan, kamu juga harus memastikan bahwa bangunan yang kamu beli memiliki dokumen berupa Izin Membangun Bangunan (IMB). Dokumen satu ini pada dasarnya wajib dimiliki oleh setiap pemilik bangunan. Jadi, bila izin ini tidak ada, maka regulator berhak memberikan sanksi administratif kepada pemilik bangunan, termasuk sanksi berupa pembongkaran.

4. Bukti pajak

Saat kamu ingin membeli rumah, kamu juga harus memastikan ke penjual bahwa mereka memiliki bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Perlu diketahui bahwa PBB merupakan kewajiban penjual. Jadi, sebagai calon pembeli, kamu tidak perlu membayar PBB. Pihak penjual lah yang bertanggung jawab untuk membayar PBB.

Selain PBB, kamu juga harus mengecek bukti pajak atau tagihan lain seperti listrik, air, telepon, dan utilitas lainnya. Pastikan penjual atau pemilik sebelumnya sudah membayar semua tagihan sebelum properti dipindahtangankan.

5. PPJB

Dokumen terakhir yang perlu dipastikan keberadaannya saat ingin membeli rumah adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB sendiri merupakan akta yang tidak autentik karena tidak melibatkan notaris maupun PPAT.

Lantas, apa fungsi dari PPJB? Fungsi utama dari PPJB adalah sebagai pengikat awal antara penjual dan pembeli sampai transaksi selesai. Namun perlu diketahui pula bahwa PPJB sendiri bersifat opsional. Dokumen ini bisa memberikan ketenangan apabila proses transaksi dilakukan secara bertahap sehingga dapat memberikan kepastian kepada kedua belah pihak.

Risiko Bila Dokumen Rumah Tidak Lengkap

Segala bentuk dokumen yang wajib ada dalam proses transaksi jual beli rumah memainkan peran penting dalam proses itu sendiri. Dengan adanya dokumen-dokumen seperti di atas, maka sebagai pembeli kamu akan terhindar dari risiko seperti sengketa atau kecurangan.

Dokumen seperti AJB, SHM, dan PBB memang penting dalam transaksi jual beli rumah. Namun ada yang lebih penting lagi, yakni IMB. Bila dokumen IMB tidak ada pada penjual saat proses jual beli rumah, maka ada beberapa risiko yang akan terjadi bila kamu nekat membeli rumah tanpa IMB. Berikut beberapa risikonya:

• Sanksi administratif: Bila rumah tidak memiliki IMB, maka akan dikenai sanksi administratif yang sesuai dengan Pasal 115 Ayat 1 PP 36/2005. Namun bila rumah sedang dalam tahap pembangunan, regulator berhak untuk menghentikan proses pembangunan hingga pemilik tanah melakukan pengajuan IMB.
• Pembongkaran rumah: Sanksi berikutnya bila pemilik tanah nekat tidak mengindahkan peraturan dan terus membangun rumah, maka regulator berhak membongkar bangunan. Hal ini sesuai dengan Pasal 115 Ayat 2 PP 36/2005. 
• Sanksi denda: Sesuai dengan Pasal 45 Ayat 2 UUBG, bila pemilik properti tidak memiliki IMB, maka akan dikenai sanksi berupa denda uang sebesar 10% dari nilai total properti. Peraturan ini juga berlaku pada bangunan rumah inden atau sedang dalam proses pembangunan.

Itulah beberapa sanksi bagi pemilik properti tanpa IMB. Bila kamu nekat membeli properti tanpa IMB, maka kamu harus menanggung sanksi yang diberikan regulator. Jadi, pastikan rumah yang mau kamu beli memiliki IMB.

Bila rumah belum memiliki IMB, maka kamu bisa meminta pemilik rumah untuk mengurus IMB terlebih dahulu sebelum melakukan transaksi jual beli. Pemilik rumah masih bisa mengurus IMB walaupun rumah sudah jadi. Nah, berikut beberapa dokumen persyaratan yang harus disiapkan untuk mengurus IMB:

• Fotokopi bukti kepemilikan lahan
• Surat pernyataan yang menyatakan tanah tidak dalam sengketa
• Bukti data diri seperti KTP
• Bukti pelunasan PBB
• Gambar konstruksi rumah
• Surat perjanjian penggunaan tanah
• Formulir permohonan yang telah dilegalisasi oleh kelurahan dan kecamatan

Setelah dokumen persyaratan lengkap, pemilik rumah bisa segera datang ke Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (BTSP). Biasanya, waktu yang dibutuhkan untuk mengurus dokumen IMB adalah sekitar 20-21 hari.

Jadi, itulah beberapa dokumen penting yang harus diperhatikan saat melakukan proses jual beli rumah. Sebenarnya bukan hanya untuk rumah, tetapi juga tanah dan bangunan lainnya. Jangan sampai ada satu pun dokumen yang tidak lengkap karena akibatnya bisa sangat fatal.