Apa Itu NJOP? Kunci Mengetahui Nilai Jual Properti

Kamu punya rencana untuk membeli atau menjual properti? Ada banyak faktor yang harus kamu pertimbangkan terlebih dahulu, salah satunya adalah soal Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP sering kali menjadi acuan dalam menentukan harga properti sekaligus dasar perhitungan pajak properti, seperti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Namun, masih banyak orang yang bingung mengenai apa itu NJOP, bagaimana cara menghitungnya, dan mengapa NJOP penting dalam transaksi properti. 

Apa Itu NJOP?

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah harga rata-rata yang didapatkan dari transaksi jual beli properti yang diselenggarakan secara wajar. Jika tidak ada transaksi jual beli, maka NJOP ditetapkan sesuai dengan perbandingan harga dengan properti sejenis, nilai jual pengganti, atau nilai perolehan baru yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.

NJOP juga digunakan sebagai dasar dalam perhitungan pajak properti dan menjadi patokan harga minimum dalam jual beli properti. Berikut beberapa fakta penting terkait NJOP:

• NJOP bukan harga pasar melainkan harga perkiraan yang ditetapkan oleh pemerintah.
• NJOP juga digunakan sebagai dasar perhitungan pajak properti, khususnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
• Setiap daerah memiliki NJOP yang beragam karena ditetapkan oleh Dinas Pendapatan Daerah (Dispenda) atau pemerintah setempat.
• NJOP diperbarui secara berkala, umumnya setiap 1-3 tahun sekali.
• NJOP bisa lebih rendah atau bahkan lebih tinggi dibandingkan dengan harga pasar properti.

Untuk lebih memahami perhitungan NJOP, berikut contohnya: Jika sebuah tanah memiliki luas 100 m² dan NJOP tanah di kawasan tersebut adalah Rp1.000.000/ m², maka nilai NJOP tanahnya adalah:

• 100 m² x Rp1.000.000/ m² = Rp100.000.000

Namun, jika terdapat bangunan di atasnya dengan luas 100 m² dan NJOP bangunan adalah Rp1.000.000/ m², maka:

• 100 m² x Rp1.000.000/ m² = Rp100.000.000

Jadi, total NJOP properti tersebut adalah:

• RP100.000.000 + Rp100.000.000 = Rp200.000.000

Dengan mengetahui NJOP, maka kamu bisa memperkirakan harga wajar suatu properti dan potensi pajak yang harus dibayarkan.

Dasar Hukum NJOP

Penetapan dan penggunaan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak properti telah diatur dalam sejumlah peraturan hukum. Berikut beberapa dasar hukum di Indonesia yang mengatur NJOP

1. UU No. 28 Tahun 2009 terkait Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

UU ini mengatur bahwa NJOP menjadi dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) yang kini juga menjadi pajak daerah. Selain itu, UU ini juga menyebutkan bahwa pemerintah daerah memiliki kewenangan dalam menetapkan NJOP sesuai dengan kondisi wilayahnya.

2. UU No. 12 Tahun 1994 terkait Pajak Bumi dan Bangunan

UU ini menjelaskan bahwa NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Selain itu, UU ini juga memberikan wewenang kepada Menteri Keuangan dalam menetapkan NJOP untuk keperluan pajak.

3. Peraturan Menteri Keuangan No. 208/PMK.07/2018 terkait Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan

Peraturan ini berisi tentang panduan teknis bagi pemerintah daerah dalam menetapkan NJOP. Di dalamnya juga mengatur tentang metode dan standar penilaian yang harus diterapkan dalam menentukan NJOP.

4. Peraturan Daerah di masing-masing wilayah

Masing-masing pemerintah daerah memiliki kewenangan dalam menetapkan NJOP melalui Peraturan Daerah. Perdas juga mengatur tentang penetapan NJOP yang harus mengacu pada peraturan di atasnya, termasuk UU dan Peraturan Menteri Keuangan.

Semua dasar hukum NJOP penting untuk dipahami bagi para pemilik properti dan calon pembeli. Hal ini agar mereka dapat memahami kewajiban pajaknya serta haknya jika ingin mengajukan keberatan terhadap penetapan NJOP.

Fungsi NJOP

NJOP tak hanya berfungsi sebagai dasar pengenaan pajak dan transaksi properti. Berikut beberapa fungsi utama NJOP yang harus kamu pahami.

1. Sebagai dasar perhitungan pajak properti

Seperti yang disebutkan di atas, NJOP digunakan sebagai acuan utama dalam perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

• PBB dihitung menggunakan rumus:

PBB = (NJOP – NJOPTKP) × Tarif PBB

(NJOPTKP adalah NJOP Tidak Kena Pajak yang jumlahnya ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat)

• BPHTB (pajak yang dikenakan saat membeli properti:

BPHTB = 5% × (NJOP – Nilai Tidak Kena Pajak)

Makin tinggi NJOP suatu properti, maka makin besar pula pajak yang harus dibayarkan.

2. Menjadi patokan harga minimum dalam transaksi jual-beli properti

Meskipun NJOP bukan harga pasar, NJOP kerap dijadikan harga minimum dari harga jual properti, khususnya dalam transaksi yang melibatkan pemerintah maupun lembaga keuangan.

3. Menjadi acuan dalam penilaian properti

Bank dan lembaga keuangan umumnya menggunakan NJOP sebagai salah satu dasar pertimbangan dalam menyalurkan kredit properti seperti KPR. Properti dengan NJOP yang tinggi cenderung lebih mudah mendapatkan pinjaman karena dianggap memiliki nilai yang lebih stabil.

4. Sebagai indikator perkembangan suatu wilayah

Kenaikan NJOP di suatu daerah kerap kali menunjukkan bahwa wilayah tersebut mengalami pertumbuhan yang pesat. Hal ini sekaligus menjadi acuan bagi investor dan pengembang properti dalam menentukan daerah investasi mereka.

5. Mendukung perencanaan pembangunan daerah

NJOP juga kerap digunakan oleh pemerintah daerah untuk merencanakan pembangunan dan mengalokasikan anggaran sesuai dengan potensi ekonomi suatu wilayah.

Jadi, NJOP adalah komponen penting dalam transaksi properti dan perpajakan. Dengan memahami NJOP, maka kamu bisa menentukan harga properti secara wajar, menghitung pajak yang harus kamu bayarkan, dan memahami potensi kenaikan nilai properti di masa depan. 

Perlu diingat pula bahwa NJOP bukan harga pasar, tetapi acuan harga minimum. NJOP juga digunakan sebagai dasar penghitungan pajak properti dan bahkan bisa menjadi indikator pertumbuhan suatu wilayah.