Gaji 5 Juta Nett, Mending Ngontrak atau Cicil KPR?

Rumah adalah kebutuhan primer setiap manusia. Namun bagi para pekerja dengan gaji pas-pasan rata-rata Rp5 juta di kota-kota besar, hal ini kerap menimbulkan dilema. Terlebih bila para pekerja tersebut sudah menikah atau mungkin ingin hidup sendiri. Mereka sering kali dihadapkan dengan dua pilihan, mencicil KPR atau mengontrak rumah.

Baik mencicil KPR atau mengontrak sama-sama membutuhkan uang yang tak sedikit. Di sisi lain, harga rumah cenderung naik setiap tahun dan sering kali tidak dibarengi dengan kenaikan upah. Jadi, mana yang tepat, ngontrak atau mengajukan KPR?

Fenomena Harga Rumah Makin Naik

Harga rumah di beberapa kota besar di Tanah Air terus meroket. Fenomena ini terjadi akibat meningkatnya permintaan hunian, termasuk hunian untuk dibeli maupun disewa. Berdasarkan data Rumah.com, properti di Indonesia mengalami kenaikan indeks harga sekitar 1,7% pada kuartal I tahun 2023 dan 7,1% yoy. 

Sementara itu, Hari Gani yang menjabat sebagai Sekretaris Jenderal Real Estate Indonesia (REI), menyampaikan prediksinya bahwa harga rumah akan naik kembali usia pemilu 2024. Hari juga menjelaskan bahwa rata-rata harga kenaikan produk properti per tahun saat ini mencapai angka 5%.

Kendati meningkatnya permintaan menjadi salah satu penyebab kenaikan harga properti, khususnya rumah, tetapi itu bukan satu-satunya. Bila dikaji secara lebih mendalam, justru faktor utama kenaikan harga properti adalah terjadinya inflasi. 

Belum lagi pada 2024 nanti saat berlangsungnya pemilu, inflasi diprediksi akan jauh lebih tinggi dari tahun 2023. Hal ini karena menjelang masa pemilu, pihak pemerintah sengaja akan menaikan harga dan menurunkannya setelah pemilu selesai. Dengan kata lain, harga rumah dan produk properti lainnya pun akan mengalami kenaikan harga.

Di sisi lain, kenaikan harga rumah tak selalu diikuti dengan kenaikan upah yang signifikan. Sementara, kebutuhan akan rumah juga makin mendesak. Guna mengatasi hal ini, biasanya masyarakat, khususnya mereka yang bekerja di kota-kota besar dengan gaji rata-rata Rp5 juta memilih untuk mengontrak rumah atau mengajukan KPR.

Kedua pilihan tersebut sama-sama memerlukan dana yang tidak sedikit. Untuk mengetahui mana yang paling sesuai dengan kondisi finansial kamu sekarang, simak perbandingannya di bawah ini.

Pilih Ajukan KPR Asal…

Membeli rumah menggunakan program KPR sudah dilakoni banyak orang dari berbagai kalangan. Meskipun harus mencicil per bulannya, pada akhirnya rumah KPR akan menjadi milik sendiri. Namun sebelum kamu memutuskan untuk mengajukan KPR, simak dahulu empat hal berikut ini.

1. Tidak membeli rumah tanpa tujuan jelas

Rumah memang merupakan kebutuhan primer setiap manusia. Kendati demikian, bukan berarti kamu harus membelinya saat ini juga. Pertimbangkan terlebih dahulu mengapa kamu membeli rumah melalui KPR. Apakah kamu mau menjadikan rumah sebagai tempat tinggal atau produk investasi?

Bila untuk tempat tinggal, berarti kamu harus menempati rumah yang kamu beli. Jangan dikosongkan atau bahkan disewakan. Sebab, rumah KPR, terutama yang bersubsidi tidak boleh disewakan. Ini lantaran rumah bersubsidi ditujukan untuk memastikan bahwa masyarakat bisa memiliki hunian sendiri, terutama masyarakat yang berpenghasilan rendah.

2. Tidak membeli rumah karena impulsif

Membeli rumah menggunakan program KPR memerlukan komitmen dalam jangka waktu yang lama. Dengan kata lain, butuh persiapan finansial yang matang bila kamu memang ingin membeli rumah dengan cara kredit.

Ingat, jangan membeli rumah karena impulsif atau merasa minder karena orang-orang yang tingkat penghasilannya sama denganmu sudah bisa memiliki rumah sendiri. Kalau memang dananya belum ada, maka menabunglah terlebih dahulu, setidaknya untuk membayar DP-nya dulu.

3. Kemampuan finansial cukup untuk mencicil

Membeli rumah bukanlah perkara gampang. Sekalipun bisa membeli rumah secara tunai, hal tersebut tidak menjadi satu-satunya tolak ukur bahwa seseorang memiliki kemampuan finansial yang bagus. Baik tidaknya kemampuan finansial seseorang lebih mengacu pada sejumlah nilai rasio-rasio finansial orang tersebut.

Jadi, sebelum mengajukan KPR, pastikan kamu sudah memiliki:

• dana darurat sekitar 15%-20% dari kekayaan
• asuransi jiwa
• utang yang besarnya tidak lebih dari harta yang dimiliki

4. Cicilan tidak lebih dari 35% penghasilan

Sebelum mengajukan KPR, pastikan kamu sudah mengetahui besarnya cicilan per bulan yang harus kamu bayarkan. Agar tidak mengganggu keuangan kamu, pastikan cicilan per bulan tidak lebih dari 35% total penghasilan kamu.

Jadi, bila rata-rata gaji kamu sebesar Rp5 juta, berarti maksimal cicilan yang bisa kamu bayarkan adalah sekitar Rp1,7 juta. Pastikan pula untuk sudah memiliki dana darurat sebelum mengajukan KPR.

Pilih Ngontrak Rumah Asal…

Bagi yang belum memiliki kondisi keuangan yang bagus dan membutuhkan tempat tinggal sendiri karena suatu hal, maka mengontrak bisa menjadi pilihan yang ideal. Namun sebelum memutuskan untuk mengontrak, pertimbangkan beberapa hal berikut ini.

1. Tahu sampai kapan harus ngontrak

Sebelum mengontrak rumah, pastikan kamu sudah tahu sampai kapan kamu akan mengontrak rumah. Pastikan pula kamu sudah punya gambaran kapan akan mulai membeli rumah sendiri. 

Ingat, mengontrak dan membayar angsuran kredit rumah sama-sama membutuhkan pengeluaran. Bedanya adalah, kredit rumah berarti rumah akan menjadi aset kamu. Sementara itu, terlalu lama tinggal di kontrakan hanya akan membuat pengeluaran kamu makin bertambah.

2. Harga sewa kurang dari ½ dari total gaji tahunan

Bila penghasilan bulanan kamu rata-rata Rp5 juta, berarti penghasilan tahunan kamu sekitar Rp60 juta. Kalau kamu mau mencari kontrakan, maka pastikan biaya sewanya  kurang dari ½ penghasilan tahunan atau Rp30 juta per tahun. 

Jika biaya sewanya Rp30 juta per tahun, kamu justru akan mengalami kesulitan untuk memenuhi kebutuhan finansial lainnya. Kecuali kalau pengeluaran bulanan kamu kecil atau kurang dari 30%, maka tidak masalah jika biaya sewa Rp30 juta per tahun. Namun tetap saja, akan lebih baik jika kurang dari ½ penghasilan per tahun.

3. Kontrakan dekat dengan tempat kerja

Saat memilih lokasi kontrakan, pastikan dekat dengan tempat kerja. Jika lokasinya jauh, misal sekitar 20 kilometer dari kantor, maka biaya transportasi yang harus kamu keluarkan juga makin besar. Perlu diketahui bahwa memilih kontrakan juga harus mempertimbangkan biaya kebutuhan sehari-hari. Bila sewanya saja sudah mahal, kemungkinan besar biaya hidupnya juga mahal.

Di kota-kota besar, seperti Jakarta, tak sulit sebenarnya mencari kontrakan murah di bawah Rp30 juta per tahun. Biasanya, lokasinya tidak di kawasan elite sehingga harus dipastikan lokasi kontrakan kurang dari 20 kilometer.

Jadi, mending pilih yang mana, ngontrak atau cicil KPR? Pilih KPR bila kondisi keuangan kamu sudah bagus sebab kamu tidak akan pernah tahu apa yang akan terjadi dengan finansial kamu nanti di masa depan. Kamu bisa saja memilih mengontrak bila kamu sudah tahu sampai kapan kamu akan mengontrak dan siap untuk membeli rumah.