Begini Tahap Pengembangan Properti: Dari Perencanaan hingga Konstruksi

Beberapa dari kamu mungkin pernah membayangkan untuk bisa memiliki kompleks perumahan sendiri. Memiliki impian seperti ini adalah cita-cita yang mendalam bagi banyak individu yang memiliki modal dan kemampuan untuk terjun ke dunia properti, khususnya pengembangan properti.

Namun, pengembangan properti bukanlah pekerjaan yang mudah kendati yang akan dibangun adalah kompleks perumahan kecil, seperti perumahan bersubsidi. Banyak step yang harus dilakukan, mulai dari perencanaan hingga proses konstruksi. Nah, artikel ini akan membahas tahap-tahap pengembangan properti khusus untuk kompleks perumahan kecil.

Perencanaan Pengembangan Properti

Perencanaan adalah tahapan mendasar dalam proses pengembangan properti berupa kompleks perumahan kecil. Perencanaan ini harus dilakukan dengan cermat dan mempertimbangkan segala faktor yang dapat memengaruhi keberlangsungan proyek.

Hal pertama yang perlu dipertimbangkan adalah pemilihan lokasi yang paling sesuai untuk proyek perumahan. Lokasi sendiri akan sangat berdampak pada kesuksesan proyek. Jadi, pertimbangkan aspek-aspek seperti aksesibilitas, fasilitas umum, potensi perkembangan wilayah, serta apakah lokasi tersebut sudah sesuai dengan visi proyek kamu.

Faktor selanjutnya yang membutuhkan perencanaan matang adalah soal anggaran atau keuangan. Setiap pengembang pada dasarnya wajib memiliki anggaran proyek secara rinci. Anggaran ini mencakup biaya konstruksi, material, upah tenaga kerja, biaya pengurusan perizinan, dan lain sebagainya. 

Dengan adanya perencanaan keuangan yang baik, maka kamu bisa terhindar dari potensi kekurangan dana di tengah jalan. Di sisi lain, perencanaan ini juga bisa memastikan proyek berjalan sesuai dengan rencana.

Dalam perencanaan pengembangan produk properti, sebagai developer, kamu juga perlu memperhatikan tren pasar properti lokal. Hal ini akan membantu kamu memahami tinggi rendahnya tingkat permintaan di suatu wilayah. Dengan begitu, kamu bisa merancang proyek yang sesuai dengan kebutuhan pasar sehingga dapat mendorong daya tarik properti di mata target pasar.

Selain faktor-faktor yang sudah disebutkan, kamu juga perlu mempertimbangkan izin dan regulasi pembangunan properti. Khususnya adalah regulasi dan izin yang berlaku di daerah di mana proyek properti akan kamu jalankan. Perlu diketahui bahwa masing-masing daerah memiliki aturan yang berbeda-beda; jadi, tanyakan terlebih dahulu ke otoritas terkait. 

Dengan memiliki perencanaan yang cermat, baik dari aspek lokasi, keuangan, dan perizinan, semuanya dapat menjadi fondasi kuat untuk menjalankan proyek pengembangan properti. Lewat perencanaan pula kamu dapat terhindar dari risiko, bisa menyelesaikan proyek sesuai dengan jadwal, dan memastikan hasil yang optimal.

Pengurusan Perizinan

Dalam proyek pengembangan properti, tahap kedua setelah perencanaan adalah pengurusan perizinan. Tanpa adanya perizinan dari otoritas terkait, proyek properti tak akan bisa dijalankan. Sekalipun bisa, properti akan dianggap tidak legal dan pengembang bisa dikenai sanksi hukum oleh pihak berwajib.

Perlu diketahui, perizinan untuk proyek pembangunan properti berbeda-beda, tergantung jenis properti yang akan dibangun. Nah, dalam pembahasan kali ini kita akan lebih membahas soal perizinan proyek kompleks perumahan skala kecil.

Izin Kompleks Perumahan Skala Kecil

Izin perumahan berskala kecil merupakan persyaratan krusial dari pihak pemerintah kabupaten atau kota untuk para pengembang yang ingin mengadakan proyek perumahan kecil. Disebut perumahan kecil bila memiliki luas sekitar 1 hektare hingga 25 hektare.

Untuk mendapatkan izin memulai proyek pembangunan perumahan skala kecil, ada beberapa jenis perizinan yang harus dipersiapkan. Adapun perizinan yang dimaksud antara lain:

• Izin terkait lingkungan setempat
• Izin terkait rencana umum tata ruang
• Izin terkait pemanfaatan lahan
• Izin terkait lokasi
• Izin terkait prinsip
• Izin dari pihak badan lingkungan hidup
• Izin terkait dampat lalu lintas
• Izin untuk pengesahan site plan

Syarat Izin Pengembangan Perumahan Kecil

Sesuai dengan PP No. 12 Tahun 2021 mengenai Penyelenggaran Perumahan dan Kawasan Permukiman, perumahan dijelaskan sebagai satu kesatuan sistem yang di dalamnya melibatkan berbagai aspek. Di antaranya adalah aspek perencanaan, pemeliharaan, penyediaan tanah, pencegahan kawasan perumahan kumuh, pembiayaan, dan peran aktif masyarakat.

Terkait syarat untuk mendapatkan izin pengembangan perumahan berskala kecil, pihak pengembang harus memenuhi beberapa hal, di antaranya:

• Luas lahan yang akan dibangun tidak boleh lebih dari 25 hektare
• Memenuhi 8 jenis perizinan (sudah disebutkan di atas)
• Memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
• Memhami aturan dari pemerintah daerah setempat terkait pengembangan properti di lokasi yang akan dibangun
• Lahan yang akan dibangun sudah bersertifikat SHM

Setelah delapan jenis perizinan terpenuhi, maka kamu bisa langsung mengajukan izin pengembangan perumahan kecil ke kantor pemerintah daerah setempat. Di atas juga sudah disebutkan bahwa sebagai pihak pengembang kamu juga wajib mengantongi Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

IMB penting karena termasuk salah satu dokumen yang dapat digunakan pengembang untuk menawarkan rumah menggunakan sistem KPR. SHM juga memiliki peran yang sama dalam penjualan rumah menggunakan KPR. Dengan adanya SHM, proyek akan mendapatkan perlindungan hukum dari risiko-risiko yang bisa muncul di tengah jalan.

Proses Konstruksi

Bila kamu sudah mendapatkan izin resmi dari pemerintah, langkah berikutnya adalah melangsungkan pembangunan. Berikut tahap-tahapnya:

1. Memilih tim yang kompeten

Penting sekali untuk memilih tim konstruksi yang profesional dan tepercaya guna mengawasi jalannya proyek. Tim yang berpengalaman di bidangnya (dalam hal ini pembangunan kompleks perumahan kecil) akan sangat membantu kamu dalam menghindari risiko.

Pemilihan tim yang andal juga penting untuk memastikan proyek berjalan sesuai dengan rencana. Untuk itu, pastikan kamu melakukan riset yang mendalam mengenai reputasi dan kualifikasi kontraktor sebelum memutuskan untuk menjalin kerja sama.

2. Pengerukan lahan dan persiapan awal

Proses konstruksi proyek properti umumnya dimulai dengan pengerukan tanah dan beberapa persiapan awal. Hal ini mencakup pengukuran dan pemagaran area tanah, pembongkaran bila diperlukan, dan persiapan dasar lainnya untuk memulai pembangunan struktur. Tahap ini membutuhkan perencanaan yang cermat dan pemantauan yang ketat untuk mencegah hal-hal yang tidak diinginkan.

3. Pembangunan struktur

Setelah persiapan awal selesai, tahap selanjutnya adalah pembangunan struktur. Proses ini melibatkan semua yang dibutuhkan dalam pembangunan suatu rumah, mulai dari memasang fondasi hingga pemasangan atap. Pada tahap ini, kontraktor akan bekerja untuk memastikan setiap detail sesuai dengan rencana yang ada.

Selain itu, kualitas material dan instalasi utilitas seperti listrik, air, dan salurah pembuangan juga perlu diperhatikan. Detail-detail seperti pengerjaan lantai, dinding, dan hal lainnya harus dipastikan sesuai dengan rencana. Ini semua untuk menjamin proyek properti selesai dengan hasil yang memuaskan.

4. Pengawasan dan komunikasi yang efektif

Selama proses konstruksi berjalan, pengawasan secara cermat dan berkala adalah kunci dari hasil proyek yang memuaskan. Sebagai pengembang, kamu harus bisa menjalin komunikasi yang baik dengan pihak kontraktor. Bila kemungkinan terdapat perubahan desain atau lainnya, langsung diskusikan dengan kontraktor.

Setelah konstruksi selesai, pastikan kompleks perumahan kecil yang kamu kembangkan sudah sesuai dengan standar kualitas yang ada. Sebelum memasarkannya, lakukan inspeksi terlebih dahulu secara menyeluruh untuk mengidentifikasi dan mengatasi masalah potensial. Bila sudah, saatnya untuk memasarkan kompleks perumahan kamu.